U Zakonu o ozakonjenju objekata ima jedna „neobična“ odredba koja  na suptilan i teško prepoznatiljiv način dovodi do mogućnosti svakojakih legalnih izigravanja tih normi o ozakonjenju od strane investitora koji su najednom postali „nepoznati po samom zakonu“, to jest do direktnog, duplog oštećenja budžeta lokalne samouprave i republike. Time se investitori oslobađaju plaćanja takse, a opština istovremeno obavezuje da to njihovo građenje ozakoni, jer su navodno najednom postali nepoznati.

Kako mogu biti nepoznati kada u ugovoru piše ko je prodavac stana! Te norme zapravo štite investitore nelegalnih zgrada za tržište, a nazvani su „nepoznati investitori“. Naime, u zakonu se nalaze nejasne norme o nepoznatim investitorima zgrada! Zamislimo koliko se ta norma može izigravati. Nema parametara koji utvrđuju kada se ima uzeti da li je investitor poznat, ili nepoznat. Sve je to prepušteno da utvrdi „nadležni organ“. A jedini nadležni organ je organ u opštinskoj (gradskoj) upravi nadležan za ozakonjenje. Na prvi pogled ništa čudno.

Meni je trebalo mnogo vremena da „provalim“ šta se iza brda valja. Tu ima još jedna „sitnica“ koja do kraja cementira mogućnost „bežanja investitora“ od obaveze ozakonjenja i plaćanja takse za objekte namenjene tržištu. Taksu ćeš platiti ako si poznat (ako hoćeš da budeš poznat), a ako nećeš, ti si nepoznat tada po zakonu plaća opština (zemljište i projekte). Posle će opština da se refundira od etažnih vlasnika, ali samo za zemljište, a normirana taksa po zakonu nije obavezna kada su investitori nepoznati. Vrzino kolo.

Ovim tekstom ću opisati samo suštinu normi bez ulaženja u detalje, a sve zbog shvatanja onoga što je zakonodavac zapravo normirao? Ta „glavna norma“ koja omogućava „oslobađanje investitora od takse za ozakonjenje“ i istovremeno stvara obavezu za nadležni organ (čitaj: opštinu) da pribavi zemljište za takve zgrade namenjene tržištu, koje su kao nelegalne već prodate etažnim vlasnicima. Osim toga, opština će morati takve zgrade i da ucrtava u katastru i da plaća izradu Izveštaja o zatečenom stanju!

Zakon kaže ovako: “Ako je makar jedan etažni vlasnik stana iz zgrade kolektivnog stanovanja podneo zahtev za ozakonjenje (a zakonodavac je „zaboravio“ da se ozakonjenje mora pokrenuti i po službenoj dužnosti svuda tamo gde nije podnet zahtev dobrovoljno) svoga stana, onda je nadležni organ obavezan da ozakoni zgradu kolektivnog stanovanja ako nije poznat investitor. Nije normirano kada se ima smatrati da li je investitor „poznat ili nepoznat“. Međutim, bio poznat, ili nepoznat, ozakonjenje nije obavezno ni za poznate ni za nepoznate investitore! To znači da onaj ko neće dobrovoljno da ozakoni svoju zgradu namenjenu za tržište, jedina je sankcija rušenje, ili uvećani porez na imovinu, odnosno i zabrana otuđenja.

Pošto nije normirano „šta je to nepoznati investitor“ onda posredno možemo izvesti zaključak da svuda tamo gde postoji makar jedan zahtev za ozakonjenje stana u  zgradi kolektivnog stanovanja (tri i više stanova), a onaj investitor koji je otuđio takav stan i sve druge stanove sada se „pravi lud“, to jest neće da ozakoni zgradu u celini, jer nema zakonsku obavezu, onda nadležni organ zbog postojanja makar i samo jednog zahteva mora da ozakoni celu tu zgradu i da smatra da se radi o nepoznatom investitoru, pa onda da ozakoni i taj stan i da naplati taksu samo za taj stan. Takva zgrada koja dobije zbirno rešenje o ozakonjenju ne može se rušiti, jer je ozakonjen i jedan stan u njoj.

Tada su pravne posledice sledeće:  prvo, svuda tamo gde investitori neće da stupe u postupak ozakonjenja moraju se smatrati „nepoznatim“, jer imamo podnet jedan zahtev za ozakonjenje jednog stana pa nadležni organ mora da prvo ozakoni celu zgradu; drugo, nadležni organ pre ozakonjenja mora imati rešene imovinske odnose na zemljištu (u prevodu: ako je izgrađena zgrada na zemljištu u svojini trećeg lica, ono se mora otkupiti po tržišnoj vrednosti – pogađate na teret opštine; treće, ucrtavanje objekta i izrada Izveštaja o zatečenom stanju na teret opštine sa specifikacijom svih etažnih stanova; četvrto, ne postoji mehanizam da se takva zgrada poruši niti da se naplati ona taksa predviđena za zgrade izgrađene za tržište, jer je rečeno kada se radi o nepoznatim investitorima, da se tada taksa za ozakonjenje same zgrade ne naplaćuje; peto, preko zakonskog pojma „nepoznati investitor“ može se podvesti svaki onaj investitor koji ne želi dobrovoljno da ozakoni tu zgradu, a ne postoje mehanizmi da se isti prinudi na ozakonjenje; šesto, jedina sankcija za lica koja neće da ozakone svoj objekat namenjen za tržište jeste rušenje, ali u ovom našem slučaju toga nema i čak je opština u obavezi da ozakoni objekat investitora koji je gradio objekte za tržište i iste je otuđio etažnim vlasnicima.

Zakon je samo lakonski napisao nepoznati investitor, a da nije normirao ko su nepoznati investitori i u tom slučaju nametnuo zakonsku obavezu nadležnom organu (opštini!) da ozakoni (tuđu) takvu zgradu, a prethodno čak i da pribavi zemljište ispod te zgrade radi ozakonjenja. To su neke od normi najnovijeg Zakona o ozakonjenju objekata.

Preuzeto sa portala OzonPress

Piše: Simo S. Stokić, dipl. pravnik

Dodaj komentar